Volkspartij voor Vrijheid & Democratie Huurbeleid
Inhoud |
Huurbeleid
Het huurbeleid wordt aangepast, met als doel dat verhuurders meer gaan investeren in woningen. Ook moet er een betere afstemming komen tussen de huurprijs en de kwaliteit van woningen, om de doorstroming op de woningmarkt te vergroten. Hierdoor komen meer woningen vrij voor starters. De minister geeft de verhuurders ruimte om de huren te verhogen, maar alleen als er meer woningen worden gebouwd.
De VVD ondersteunt deze uitgangspunten. Het huurbeleid is gericht op meer keuzevrijheid voor de huurder. Belangrijk daarbij is dat de huurverhogingen geleidelijk plaatsvinden. De plannen garanderen dit door een gematigde, stapsgewijze huurontwikkeling.
Op dit moment is 95% van de huurwoningen gereguleerd. Dit betekent dat de minister van VROM de maximale huurstijging én de maximale huurprijs bepaalt. Voor slechts 5% bepaalt de markt de prijs. Het huurbeleid heeft als doel om 20% van deze 95% te liberaliseren. Dus 75% van de huurwoningen is en blijft gereguleerd.
Per 1 juli 2006 vinden de normale jaarlijkse huurverhogingen plaats. Het nieuwe systeem wordt vervolgens per 1 januari 2007 ingevoerd. Woningen kunnen pas worden geliberaliseerd als er voldoende is bijgebouwd. Het woningtekort moet daarvoor in 2008 zijn teruggebracht tot 2,2%, of in 2010 tot 1,5%. Kortom, er wordt pas echt geliberaliseerd als de burgers wat te kiezen hebben.
Drie gebieden in de huurmarkt
De voorstellen van het kabinet leiden er toe dat vanaf 1 januari 2007 binnen de huurmarkt op basis van de WOZ-waarde van woningen drie gebieden worden onderscheiden:
- Een gereguleerd gebied van 75% van de huurmarkt, met een gematigde maximale jaarlijkse huurverhoging en een maximale huur per woning op basis van het woningwaarderingsstelsel (dit is het puntensysteem waarmee de maximale huurprijs van een woning wordt bepaald). Het aantal woningen in deze categorie is in iedere regio van Nederland groot genoeg om de aandachtsgroep, de huishoudens met een inkomen tot circa 33.000 euro per jaar, te huisvesten.
- Een geliberaliseerd gebied van 5% van de huurmarkt, zonder maxima wat betreft de jaarlijkse huurverhoging en de maximale huur.
- Een overgangsgebied van 20% van de huurmarkt, dat op termijn (in 2008 of in 2010) geliberaliseerd wordt, indien er voldoende nieuwe woningen zijn gebouwd. Zolang dat niet het geval is, geldt ook in het overgangsgebied een maximale huur per woning op basis van het woningwaarderingsstelsel, met een opslag van 10%.
Een belangrijk gevolg van deze indeling is dat voor de circa 600.000 huurwoningen in het overgangsgebied een additionele huurverhoging kan worden gevraagd.
Bescherming van huurders
- Voor alle zittende huurders met huurtoeslag blijven de condities van het gereguleerde gebied gelden wat betreft de huurverhoging en de maximale huur, ook na 2010.
- Voor alle huurders in het overgangsgebied, dus zowel de zittende als de nieuwe huurders, geldt vanaf 1 januari 2007 de maximale huurbegrenzing van het woningwaarderingsstelsel met een opslag van 10% zolang de woningmarkt gespannen is.
- Voor alle zittende huurders in het overgangsgebied blijft het percentage van de jaarlijkse huurverhoging aan een wettelijk maximum gebonden.
- Zittende huurders in zowel het gereguleerde gebied als het overgangsgebied hebben toegang tot de huurcommissie.
- Waar sprake is van bescherming voor zittende huurders in geliberaliseerd gebied, gaat het om huurders in nieuw (na 1 januari 2007) geliberaliseerd gebied. Huurders in woningen die al vóór 1 januari 2007 geliberaliseerd waren hebben een geliberaliseerd contract. Voor hen golden en gelden geen beschermende maatregelen. Voor deze groep verandert er niets.
- Voor zittende huurders heeft een eventueel hogere maximale huurprijs als gevolg van wijziging van het woningwaarderingsstelsel geen grote huurstijging tot gevolg. De verhuurder is gebonden aan jaarlijkse maximale huurverhogingpercentages (zie tabel hieronder). Hogere huurverhogingen zijn niet mogelijk.
- Voor de situatie van zittende huurders zal de minister ook na 2010 nog jaarlijks een huurverhogingplafond vaststellen. Dit plafond wordt gesteld op 1% boven de huurverhoging in het gereguleerde gebied op het niveau van 2010. Dat plafond geldt na 2010 voor de huurverhogingen voor zittende huurders buiten het gereguleerde gebied.
De WOZ-waarde
De WOZ-waarde geeft de marktwaarde van de woning weer. Daarop worden de grenzen gebaseerd voor het onderscheid tussen woningen in het gereguleerde gebied, het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied. De woningen met de hoogste marktwaarde worden de komende jaren geliberaliseerd om voor dat segment een reële verhouding tussen prijs en kwaliteit te krijgen.
Verder wordt per 1 januari 2007 het huidige woningwaarderingsstelsel verbeterd door voor een aantal onderdelen, waaronder de locatie van de woning, de WOZ-waarde van de woning te hanteren. Voor duurdere woningen leidt dit tot hogere maximale huren. Omdat de zittende huurders beschermd worden door het maximale jaarlijkse huurverhogingspercentage, leidt dit slechts geleidelijk tot hogere feitelijke huren. Omgekeerd krijgen goedkopere woningen een lagere maximale huur. Dat kan direct al tot lagere feitelijke huren leiden.
Maatwerk
In het nieuwe huurbeleid krijgen gemeenten de mogelijkheid tot maatwerk bij de vaststelling van de grenzen tussen het gereguleerde gebied, het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied. Dat kan in uitzonderlijke gevallen nodig zijn voor het behouden van een gedifferentieerde wijkopbouw. Het kabinet ziet in dergelijke situaties echter meer in afspraken met verhuurders over het blijvend beschikbaar houden - ook op wijkniveau - van voldoende woningen voor de aandachtsgroep. Daartoe zal de Huisvestingswet worden aangepast. Doel daarvan is het regionaliseren van de woonruimteverdeling zodat huishoudens met lagere inkomens niet alleen in de centrumstad maar ook in de randgemeenten terecht kunnen.
